Si riporta il caso di un cliente che ha posto un quesito riguardante la possibilità per uno o più condomini, di potersi sottrarre alla spesa di installazione di nuovo impianto di ascensore in un edificio di due piani con dei locali a piano terra e nell’ambito di un condominio che aveva adottato delle tabelle millesimali all’unanimità.
L’installazione di ascensore ex novo, quandovi sono disabili e portatori di handicap residenti a vario titolo nello stabile, viene sempre considerata NON gravosa e NON voluttuaria per espressa previsione legislativa (art. 2 c. II della L. n. 13/1989); tuttavia in assenza di tali soggetti – come nel nostro caso – non è automatico che l’installazione del nuovo ascensore costituisca, al contrario, sempre una innovazione gravosa e voluttuaria ex art. 1121 c.c..
In tal caso, al fine di determinare se si tratti di una innovazione ai sensi dell’art 1120 (non gravosa e voluttuaria e approvabile in assemblea) o di innovazione ai sensi dell’art. 1121 (gravosa e voluttuaria) occorre condurre un vaglio che tenga conto delle 1) “particolari condizioni e dell’importanza dell’edificio” e del fatto che l’innovazione 2) “possa essere suscettibile di utilizzazione separata”.
Alla luce dell’esame di sentenze di merito che hanno deciso casi analoghi, il vaglio porta a ritenere che nel caso di specie possano essere facilmente ravvisabili profili di gravosità e voluttuarietà: 1) perché l’edificio ha solo due piani ed è modestamente popolato; 2) l’innovazione in questione (ascensore) può suscettibile di utilizzazione separata (si pensi anche alle cabine munite di serratura che consentono l’accesso solo a taluni condomini e non ad altri).
In definitiva, l’installazione dell’ascensore in questione deve essere considerata quale innovazione gravosa e voluttuaria ex art. 1121 c.c. piuttosto che assurgere alla fattispecie di cui al precedente art. 1120 c.c.; con tutto quanto ne deriva e che si espone in prosieguo.
Dal momento che siamo in tema di innovazione gravosa e voluttuaria, è proprio espressamente attribuita dalla norma fondamentale (art. 1121 c.c.) la facoltà di scelta di partecipare o meno alle spese e alla utilizzazione della ridetta innovazione e, dal momento che risulta essere stato già concordato nel testo delle tabelle millesimali adottate, che i locali a piano terra non usano e non godono dell’androne e del portone (elementi il cui uso è necessario e prodromico per utilizzare poi anche l’ascensore), i proprietari di questi ultimi possono legittimamente esonerarsi dal contribuire alla nuova spesa.
I proprietari dei locali terranei, quindi, possono legittimamente sottrarsi alle spese di realizzazione e conservazione del nuovo impianto di ascensore (salvo entrare a far parte della relativa comunione in futuro con pagamento della rispettiva quota di spese straordinarie di installazione) in quanto si è unanimemente stabilito in sede di redazione ed adozione delle tabelle millesimali condominiali, che essi non avessero accesso all’androne condominiale.
Ciò chiarito e precisato, al fine di esplorare in tutte le possibili direzioni la dissertazione giuridica e le relative conseguenze sul piano pratico, si prova anche a voler considerare detta innovazione come NON gravosa e NON voluttuaria e a valutare le conseguenze giuridiche che ne discendono.
La giurisprudenza stabilisce che le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. sono deliberabili a maggioranza e la relativa ripartizione delle spese avviene ai sensi dell’art. 1123 c.c.. Norma che, però, al II e III comma tiene conto ai fini della ripartizione delle spese, dell’utilizzazione in misura diversa dei beni condominiali e di beni condominiali che servono “gruppi di condomini che ne traggono utilità”.
In questo senso la deroga pattizia rinvenibile nelle tabelle sottoscritte da tutti i proprietari (corroborata dalla assenza ne precedente atto di divisione di qualsiasi menzione circa il diritto di passaggio dei proprietari dei locali terranei nell’androne portone) è da intendersi riferita proprio alla tabella principale di proprietà ex art. 1123 c.c. con riferimento all’androne e al portone condominiale (bisogna immaginare che sia stata costituita una vera e propria tabella “androne e portone” che escluda dall’uso e godimento i condomini dei locali terranei). Questa deroga, peraltro, ritengo che rivesta una importanza fondamentale e sia indicativa di una chiara e specifica volontà dell’allora compagine condominiale proprio in tema di realizzazione dell’ascensore in quanto nelle medesime tabelle si dà atto della piena consapevolezza dei condomini che a “breve si prevede l’installazione dello stesso” (l’ascensore). E questo, agli occhi dell’interprete, riveste una certa importanza nella scelta unanime della compagine condominale di orientare l’esonero di alcuni condomini (i proprietari dei locali al piano terra) dalla partecipazione delle spese per androne e portone, anche nella direzione dell’installazione del nuovo ascensore.
L’unico spiraglio per ritenere superata tale deroga pattizia è costituito dalla dimostrazione che successivamente è intervenuta una diversa volontà anche tacita, di regolamentare l’uso e le spese relative all’androne e al portone di ingresso.
Da ciò ne discende che nel caso sottoposto allo studio, anche a voler considerare l’installazione dell’ascensore quale una innovazione NON gravosa e voluttuaria, comunque ai sensi dell’art 1123 c.c. le spese ed i costi straordinari ed ordinari del dedotto impianto di ascensore, sarebbero a carico del gruppo di condomini che ne trarrebbe utilità (III c. art 1123 cc) e, quindi, con esclusione di quelli di cui ai locali terranei, espressamente esclusi nelle tabelle e che non accedono per espressa convenzione, nemmeno all’area strumentale e antistante la zona dove dovrebbe sorgere detto impianto. Detti proprietari non dovrebbero nemmeno avere peso nella relativa deliberazione.
Tale conclusione è rafforzata dalla circostanza per cui i proprietari dei locali a piano terra per espressa pattuizione contenuta nelle ridette tabelle, NON sono tenuti a partecipare alle spese straordinarie relative all’androne condominiale ed allo spazio ove verrà installato il nuovo ascensore. Ciò in quanto nella clausola derogatoria dell’applicazione della regola generale contenuta nell’elaborato inerente alle tabelle millesimali, si fa espresso ed esplicito riferimento all’esonero di essi anche delle spese “straordinarie”. E ciò, tra le altre cose, corrobora la convinzione per cui detta pattuizione sia l’espressione di una precisa volontà derogatoria della regola generale da parte dell’unanimità dei condomini proprio considerata l’estensione dell’esonero anche alle spese straordinarie. In casi analoghi al presente, invero, come quello consistente nella dichiarazione di non uso dell’impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini che non usano e non godono del bene, non partecipano alle spese di manutenzione ordinaria del ridetto bene (in ragione del loro mancato uso del bene) ma dall’altro lato partecipano alle spese di manutenzione straordinaria in quanto detti beni – che costituiscono accessori della proprietà comune – potranno ritornare a servire i condomini in questione in caso di loro ripensamento futuro. Ripensamento assolutamente ammissibile dato che trattasi di deroga convenzionale. Nel nostro caso, invece, i condomini dei locali a piano terra sono stati fatti oggetto di una esplicita, speciale e volontaria deroga anche riguardo proprio alle spese straordinarie.
Dal momento che dette tabelle sono da intendersi senz’altro contrattuali, non è nemmeno ipotizzabile l’applicazione del meccanismo di revisione e modificazione di esse ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.. Esse possono essere modificate solo con il nuovo consenso unanime di tutti i condomini.